貸宅地・貸家建付地

(Ｑ)

　他人に貸している土地あるいは貸しアパートの敷地の評価は、かなり低くおさえられるとのことですが、これらはどのように評価されるのでしょうか。

(Ａ)

　貸宅地は次に示すように、その宅地の通常の評価額から借地人のもつ借地権価額を控除して評価する。

　　借地権価額　 ＝ 通常の評価額 × 借地権割合
　　貸宅地評価額 ＝ 通常の評価額 − 借地権価額

　この場合の「借地権割合」は、路線価図において、地域ごとにその割合（東京都内はおおむね70％）が定められている。
　例えば、その宅地の通常の評価額が３億円で、借地権割合が70％とすると
　　借地権価額 　 ＝ 30,000万円 ×　　70％　　＝ 21,000万円
　　貸宅地評価額 ＝ 30,000万円 − 21,000万円 ＝　9,000万円
となる。
　このように、貸宅地は通常の評価額から借地権相当額を控除して評価する。従って、借地人に相続が発生すれば、この借地権が借地人の相続財産となる。
　建物が建っている土地を「建付地」といい、その土地と建物を所有していて、その建物を他人に貸しているときは、その敷地を「貸家建付地」という。
　これは、一戸建ての貸家の場合、賃貸アパートの場合、賃貸マンションの場合等があり、これらの敷地はすべて「貸家建付地」となる。
　貸家建付地は次の算式によって評価されるが、借地権と異なり賃借人に相続が発生しても、その借家権を認識して、これを相続財産に取り込む必要はない。
　　貸家建付地評価額＝その宅地の通常の評価額−
　　　　　　　（その宅地の通常の評価額×借地権割合×借家権割合）
　通常の借家権割合は30％とされる。
　その宅地の通常の評価額が3億円で、借地権割合70％の貸家建付地の評価は、30,000万円−（30,000万円×70％×30％）＝23,700万円となる。
　このように、貸家建付地は21％の評価減が認められることとなる。

　使用貸借による借地権

(Ｑ)

　私の所有する土地に来春長男が家を建てる予定です。権利金も地代も取らずに土地を貸した場合贈与税の心配はありませんか。
　贈与税がとられなかったとした場合、相続に当たって私の遺産となるこの土地の評価はどうなりますか。
　

(Ａ)

　借地権の設定に際し、その設定の対価として権利金を支払う取引上の慣行がある地域において、これを支払わずに建物の所有を目的とする土地の賃貸が行われた場合には、その土地の所有者から賃借人に対して、借地権相当額の贈与がなされたものとして贈与税の課税を受けるのが原則である。
　しかし、その土地の貸借に関して、その土地の使用の対価として支払われる金額が、その土地の固定資産税相当額以下であるときは、その土地の貸借関係は、民法に定める使用貸借に当たることとなり、贈与税の課税は行われない。
　親子間で土地の貸借を行い、権利金も地代も払わないとすると、その土地の貸借関係は、返還の時期の定めがなければ何時でも返還が請求できる使用貸借として取り扱われる。
　使用貸借の土地は、たとえその土地が借地権の取引慣行のある地域にあったとしても、その土地の使用貸借にかかる使用権の価額は、ゼロとする。
　この使用貸借にかかる土地を相続により取得した場合のその土地の評価額は、すべて自用地としてその土地の更地価額により評価することとなる。

　小規模宅地の評価減

(Ｑ)

　店舗付住宅を所有し、その住宅に居住し、店舗で事業を行っています。相続税の取扱いにおいて、居住用地および事業用地については、一定の面積まで特例の適用があり、評価減の軽減が認められるとのことですが、どのような軽減が行われるのでしょうか。
　

(Ａ)

　相続により取得した財産のうちに、その相続開始の直前において、被相続人等（その被相続人と生計を一にしていたその者の親族を含む）の事業（事業と称するに至らない不動産の貸付等を含む）の用に供されていた宅地等（土地の上に存する権利を含む）で所定の建物の敷地の用に供されているものがある場合には、これらの宅地の200�uまでの部分（小規模宅地）について、相続税の課税価格に算入すべき価額は、次の区分に応じ、それぞれに掲げる割合を乗じた金額とする。
　この特例の適用を受けるためには、申告期限までに遺産分割を行い、相続税の申告書に所要の記載をするとともに、所定の書類を添付しなければならない。

（１）特定事業用宅地　　　　　　　20％
　被相続人等の事業（事業と称するに至らない不動産の貸付を除く）の用に供されていた宅地等で次の要件に該当するもの

1. その宅地等を取得した親族が相続開始時から申告期限までの間その宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、事業を営んでいること。
2. その宅地等を取得した親族が、被相続人と生計を一にしていた者であって、相続開始時より申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ相続開始前から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の事業の用に供していること。

（２）特定居住用宅地　　　　　　　20％
　被相続人の居住の用に供されている宅地等で、その宅地等を取得した個人のうち被相続人の配偶者または次の要件を満たす被相続人の親族がいる場合に限る。

1. その宅地等を取得した親族が、相続開始の直前においてその宅地等の上の被相続人の居住用家屋に居住していた者であって、相続開始前から申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、その家屋に居住していること。
2. 被相続人の配偶者がなく、かつ同居していた親族もいなかった場合において、その宅地等を取得した親族が、相続開始前３年以内に自己または自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがない者で、相続開始時から申告期限までその宅地等を所有していること。
3. その宅地等を取得した親族が、被相続人と生計を一にしていた者であって、相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、相続開始前から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の居住の用に供していること。

（３）国営事業用宅地　　　　　　　20％
　特定郵便局の用に供されている宅地等で、その宅地等を取得した被相続人の親族から相続開始後５年以上その宅地等を特定郵便局の用に供することにつき郵便局長が証明した宅地等。

（４）特定同族会社事業用宅地　　　20％
　被相続人等が発行済株式等の50％以上を所有する法人の事業の用（貸付の用に供されているものは除く）に供されていた被相続人が所有していた宅地等で、その宅地等を取得した被相続人の親族（その法人の役員である者に限る）が相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ申告期限まで引き続きその法人の事業の用に供されている宅地等。

（５）上記（１）から（４）までに該当しない宅地　　　50％

　家屋の評価

(Ｑ)

　市街地の土地は路線価によって評価するとのことですが、家屋の方はどのように評価するのですか。
　貸家の敷地は、貸家建付地として評価減されるとのことですが、貸家の建物そのものの評価減はないのでしょうか。
　

(Ａ)

　家屋は、固定資産税の評価額がそのまま相続税評価額となる。
　固定資産税評価証明書は、家屋の所在する市町村役場において交付される。貸家の場合には、次の算式により借家権価額が控除される。

貸家の評価額＝固定資産税評価額×（1−借家権割合）

　借家権割合は、通常30％とされるから、貸家は固定資産税評価額の70％で評価されることとなる。
　貸家を建てると土地については貸家建付地としての減額、家屋については借家権割合の減額が認められることとなる。
　居住建物の一部を賃貸している場合には、居住用部分と賃貸用部分の面積の割合で区分して、賃貸用の敷地と建物について、それぞれ貸家建付地としての減額、借家権割合の減額が行われる。
　建築中の家屋については、その家屋の建築費用原価の70％相当額で評価する。