税務相談 Q & A

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  土地の相続税評価額
 
路線価による評価
 
   
 

 土地の相続税評価額

(Q)

 私の死亡後の相続財産として所有しているのは、現在居住している家の土地と建物です。建物はもう20年も住んでいて価値はないと思いますが、問題はその敷地の評価額です。
 相続税を計算する上で、土地はどのように評価されるのでしょうか。
 

(A)

 土地の時価と呼ばれるものには、次のようにいくつかの価値がある。

(1)売買価格(実勢価格)
(2)公示価格
(3)相続税評価額
(4)固定資産税評価額

 土地の相続税評価額を決める評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがある。
こ のうち路線価というのは、主に市街地に適用される方式で、それぞれの道路に価格を付けて、その道路に面している土地は、その道路に付けられた価格で評価する。
 例えば、路線価500万円の道路に面している100uの土地の概算による評価額は500万円×100u=5億円となる。
 これに対し倍率方式は、主に郊外の土地の評価に用いられ、その土地の固定資産税評価額に相続税財産評価基本通達に定める倍率を乗じて計算する。
 土地の相続税評価額は、毎年1月1日の期日をもって改訂し、これを8月上旬に公表する。
 従って、平成9年分の路線価は、平成9年1月1日から平成9年12月31日までの相続に適用される。
 路線価は、税務署の資産課税部門が備えている「路線価図」によって調べることができる。路線価図においては、各路線に1u当たりの価額が1,000円単位で示されている。
 この路線価はその土地の形状により次のような補正が行われる。

<奥行価格逓減>
 土地の奥行き距離に応じて価格が逓減するから「奥行価格補正率表」により補正を行う。

<側方路線影響加算(角地加算)>
 角地は利用価値が高いから「側方路線影響加算率表」により補正を行う。

<二方路線影響加算(裏面加算)>
 表と裏に道路がある土地に適用される手続きで「二方路線影響加算率表」に基づき加算する。

<袋地・不整形地の減額>
 「間口狭小補正率表」「奥行長大補正率表」等を用いて減額を行う。

 

 路線価による評価

(Q)

 首都圏のような市街地の宅地は、路線価によって評価するというのですが、その土地の地形により、角地であったり、あるいは袋地であったりして、その評価は変わると思いますが、具体的にどのように評価するのでしょうか。

(A)

 基本的には、路線価図より策引した路線価に面積を乗じて計算される。路線価は1u当たりの価額が1,000円単位で示されている。
 しかし、現実の土地の利用価値は、その土地を取り巻く道路の状況、その土地の地形、奥行き等により異なってくるので、路線価に次のような補正を加える。

<奥行価格逓減>
 土地の奥行距離に応じて利用価値は逓減するから、次に示す「奥行価格補正率表」により、計算例のように路線価の修正を行う。

奥行価格補正率表
 

計算例

<側方路線影響加算(角地加算)>
 角地は一般に利用価値は高いから、正面路線価に「側方路線影響加算率表」に基づく加算を行う。

側方路線影響加算率表

 (計算の方法)

  1. まず正面路線価を決めなければならないが、正面路線価とは角に交差する2つの路線価の場合、そのいずれか高い方の路線価である。もう一方の路線価を側方路線価という。正面路線価が決まったならば、これに奥行価格補正を行った価格を算出する。
  2. 側方路線価に奥行距離による奥行価格補正を行い、さらに「側方路線影響加算率」を乗じて、加算額とする。
  3. 1.と2.の加算額を加えた金額が1u当たりの評価額となり、これに面積を乗じて評価額とする。

計算例

<二方路線影響加算(裏面加算)>
 表と裏に道路がある土地に適用する。まず路線価を比較して、正面路線価を決め、これに奥行価格補正率を適用する。次に裏面路線価に奥行価格補正率を適用し、さらに「二方路線影響加算率表」に基づく加算率を乗じて加算額を算出する。

二方路線影響加算率表

計算例

 

間口狭小補正・奥行長大補正

 

計算例

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